近日，杭州、上海、青岛、合肥等多地出现长租公寓企业失联跑路，长租公寓再现爆雷潮。随后，杭州出台新规要求企业缴纳风控金，上海、广州、西安等多地相继发布住房租赁风险提示，提醒房东和租客警惕“高进低出”“长收短付”模式，提示租客谨慎选择租金贷，建议使用规范的合同文本等。

　　租赁市场为何频现爆雷？相关部门出台了哪些措施治理行业乱象？消费者如何防范风险？《中国消费者报》将进行深度分析报道。

　　最近几天，杭州接连有两家长租公寓跑路：8月27日，有租客在杭州长租公寓“友客”刚刚交了2万余元房租，中介便卷款而逃；8月29日，杭州长租公寓“巢客”因资金链断裂拖欠租金，引发万余名房东强烈不满。面对行业乱象，杭州重拳出击，成为第一个要求租赁企业缴纳风控金的城市。

　　连续两家长租公寓跑路

　　《中国消费者报》记者了解到，友客公寓成立于2019年6月，在杭州长租公寓市场上算是一个新兵。8月27日上午，友客公寓的房东和租客陆续收到一条短信，称友客公寓自8月16日之后就未正常打款。发短信的人自称是友客公寓工作人员，对此事也是“一脸懵”，并称还不知道能否拿到工资。

　　一位房东今年6月把房子交给友客托管，才拿到一个月的租金，友客就爆雷了，而他的租客交了一个月押金和半年的租金26660元。不少房东表示，由于不能按时收到友客支付的租金，决定及时止损，赶紧收回房子。租客们则普遍担心，怕被房东扫地出门。

　　友客爆雷两天后即8月29日，众多房东和租客得到消息：杭州公寓品牌巢客也跑路了。消息来源跟友客如出一辙，也是巢客员工主动将噩耗告知房东和租客。

　　于8月25日刚交了一年房租的租客冯先生无比郁闷。前几天他刚与巢客签订了一份公寓租赁合同，约定房租1700元/月。“月付2300元/月，年付1700元/月。”冯先生说，在巨大的差价面前，他毫不犹豫选择了年付。加上押金，他一共向巢客支付了22100元，结果仅住了三天就出事了。

　　据记者了解，巢客涉及的房东数量远超友客，总量很可能过万人，目前巢客的房东和租客已建立10多个维权微信群。

　　针对近期友客、巢客等长租公寓接连爆雷事件，杭州住保房管部门正会同住建部等多个部门，积极联系相关企业负责人，并寻找其他长租公寓企业对房源进行托管，协调房东和租客的需求。

　　存量托管房源缴30%风控金

　　近年来，杭州长租公寓市场表现活跃，长租公寓企业也频频爆雷。据记者不完全统计，此前杭州长租公寓市场上已经有乐伽公寓、鼎家、国畅、喔客公寓、德寓科技、中择房产等长租公寓公司接连爆发资金链危机。

　　对充当二房东（即先从原房东手里租下整套房子，然后再整体或分房转租给他人从中获利）的住房租赁企业，杭州要有针对性地加强监管了。

　　近日，杭州市住房保障和房产管理局下发《关于进一步落实住房租赁资金监管相关工作的通知》（以下简称 《通知》），要求从2020年8月31日起，住房租赁企业向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收缴的租金、押金和利用租金贷获得的资金等租赁资金，均应缴入租赁资金专用存款账户管理。2020年9月30日前，托管式住房租赁企业对2020年新增委托房源，应将对应房源的风险防控金缴交到位；对存量委托房源，应缴交风险防控金30%，剩余风险防控金缴纳时间按规定顺延执行。

　　《通知》表示，对未按该规定做好住房租赁资金监管相关工作的企业，将视情节轻重，采取约谈、列入风险警示名单、暂停办理网签备案、取消资金扶持资格、记入企业诚信档案等方式进行处理。

　　事实上，此次风险防控金缴纳的规定相当严格。有业内人士算了一笔账，长租公寓某头部企业曾表示在杭州的房源已达上万间，按照最低租金730元/月/间计算，如果1万间房源全部为存量房源，则每个月至少要缴纳219万元的风险防控金。

　　据记者了解，在《通知》出台之前，杭州已经在规范长租公寓行业方面有所行动。2019年11月，杭州市住房保障和房产管理局发布《杭州市住房租赁资金监管办法》，要求住房租赁企业在本市范围的银行设立唯一的租赁资金专用存款账户、托管式住房租赁企业须在专户中冻结部分资金作为风险防控金等，其中要求风险防控金的总额按住房租赁企业纳入租赁平台管理房源量对应的应付委托出租人月租金总额的2倍确定。但受疫情影响，为帮助住房租赁企业渡过难关，支持企业复工复产，《杭州市住房租赁资金监管办法》被延迟发布。

　　记者从杭州市住房租赁管理服务中心了解到，目前已经有58家长租公司在监管银行开设专户，但风险防控金并未及时缴纳进账户里。

　　行业将面临大洗牌

　　58安居客房产研究院分院院长张波对《中国消费者报》记者分析表示，杭州市这一措施将在一定程度上防范长租公寓企业因无序竞争导致资金链出现危机，确保租客和房东的合法权益不受损害。预计资金状况不好的长租公司基本在租赁市场就没有存活空间了，行业将面临大洗牌。

　　他认为，长租公寓产生爆雷，多是因为企业采取“高收低租”模式，一次性收取租客长期租金，再按月付给房东，通过时间差获取资金流。同时企业大量挪用承租人的租金收房源，一旦空租率大幅上升或租金收入明显不达预期，就会对企业的现金流形成极大冲击，严重时就会导致企业倒闭。张波表示，《通知》要求“租赁资金缴入专用存款账户”，这样可以对资金用途进行有效管控，将明显减少上述风险的产生。

　　对于《通知》中“对存量委托房源缴交30%风险防控金”的规定，张波表示，这一措施相当于“双保险”，在保障租赁资金安全的同时，对于企业的资金安全进行强制性风险防控金提存要求，一旦企业出现异动，可以最大程度保障相关利益群体的相应权益。

　　合硕机构首席分析师郭毅对记者表示，《通知》的出台对杭州的长租公寓企业提出了更高要求，租赁资金一旦进入监管账户，就不能擅自挪用。“由此，一些自有资金不足的长租公寓企业，后续或将面临资金短缺问题。”此外，郭毅还认为，严格的资金监管，对租赁机构的二房东模式也提出了相应挑战。